16:19 Ипотека | |
| Что такое ипотека? Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости. Чаще всего в залог передается квартира или жилой дом, чуть реже - земельный участок. Предметом залога по ипотеке может быть и коммерческая недвижимость, однако в России ипотека коммерческой недвижимости пока еще сильно не распространена. При этом надо иметь в виду, что существует два наиболее распространенных варианта ипотечного кредита. В первом случае ипотечный кредит предоставляется под залог приобретаемой в будущем недвижимости. Во втором случае предоставляется нецелевой кредит (деньги можно потратить на все, что угодно) под залог существующей в собственности у заемщика недвижимости. Сроки у ипотечных кредитов длительные, от 1 до 25 лет, годовая процентная ставка - 9%-14% (зависит от многих факторов: валюта, в которой берется кредит (рубли или доллары), величина первого взноса, форма подтверждения доходов и др.). Почему ипотека - лучший способ решения жилищных вопросов? Существует много различных способов решения жилищных вопросов. Необходимую для покупки жилья сумму можно накопить, можно занять деньги у друзей, знакомых, можно снимать жилье. Рассмотрим все вышеуказанные способы и постараемся разобраться. Накопить необходимую сумму самостоятельно - вроде бы наиболее дешевый и оптимальный способ. Однако цены на жилье растут намного более опережающими темпами, чем зарплата. Экономию на выплатах процентов банку полностью сводит на нет никак не прекращающийся рост стоимости недвижимости. Частенько приходится наблюдать и такую ситуацию: несмотря ни на что, ужавшись в три пояса, человек все-таки накопил необходимую сумму для покупки жилья. Он, радостный, идет к риэлтору подавать заявку на поиск жилья, или начинает заниматься поиском самостоятельно - и вдруг узнает, что цены, оказывается, выше, чем он думал, на 20-30%. Начинает копить дальше, но, накопив необходимую сумму - все повторяется. Так может продолжаться до бесконечности. К тому же нужно учитывать, что накопить большую сумму - дело непростое, придется во многом себе отказывать. Можете вы представить ситуацию: идут годы, ваша зарплата растет, а вам приходится также во всем себе отказывать, как и во времена начала вашей карьеры (когда зарплата была не столь велика)? При этом вы полны сил, молоды, а жизнь проходит как бы мимо вас. Рассмотрим следующий способ решить жилищный вопрос. "Не имей 100 рублей, а имей 100 друзей", - вспомнили вы поговорку и направились к друзьям и знакомым. Здесь правильнее было бы исключить слово "знакомые". Если у вас есть талант уговаривать знакомых одалживать столь крупные суммы - вы либо уже долларовый миллионер, либо Ваш знакомый уже давно перешел в разряд ваших самых близких и верных друзей. Вообще вариант неплохой, если бы не тот факт, что у друзей сумм для покупок квартир, как правило, не бывает. А даже если у вашего друга нужная вам сумма и есть - вы уверены, что он вам ее одолжит? Поставьте себя на место своего друга: вы бы одолжили деньги? Уверен, 99% скажет: "нет". Еще нужно иметь в виду, что, беря в долг крупную сумму денег на длительный срок, вы лишаете вашего друга возможных доходов (эти деньги, возможно, были бы успешно инвестированы в прибыльные ценные бумаги или был бы сделан долгосрочный банковский вклад). На протяжении многих лет вы будете морально чувствовать себя некомфортно перед другом, ведь вы ему будете "должны" в самом что ни на есть прямом смысле этого слова. Наем (аренда) жилья - распространенный способ решения жилищной проблемы. Но в этом случае деньги, которые вы будете платить собственнику квартиры, фактически улетают в "воздух", в отличие от погашения ипотечного кредита, где деньги идут в счет оплаты вашей собственной квартиры. К тому же уверенности в завтрашнем дне вам точно не прибавится, особенно если у вас есть дети и они уже ходят в школу (если взрослые после переезда с квартиры на квартиру не меняют свое место работы, то дети вынуждены менять школу, а это самый что ни на есть стресс для ребенка). Лучшим решением жилищной проблемы на сегодня является ипотека. Во-первых, комфортно. Живете в новой квартире уже сегодня, а платите завтра. Во-вторых, вы сразу приобретаете право собственности на жилье, это придает уверенности в завтрашнем дне, вы твердо стоите на ногах. В-третьих, ипотека безопасна, потому что вы никому денег вперед не даете, рискует денежными средствами в первую очередь Банк, а не вы. В-четвертых, ипотека экономически выгодна, потому удорожание недвижимости происходит больше из-за роста цен на недвижимость, чем из-за процентных выплат Банку. Что происходит с квартирой, если заемщик становится
не в состоянии погашать кредит, ее забирает банк? Как долго длится процесс получения ипотечного кредита? Чем быстрее вы соберете необходимые документы - тем быстрее банк начнет рассмотрение вашей заявки. Банк рассматривает заявку в течение 1-7 дней. Потом нужно будет искать квартиру. Банки дают, как правило, около 3 месяцев для поиска квартиры. То есть, если после получения положительного решения банка прошло 3 месяца и вы квартиру не нашли - придется снова собирать пакет документов и проходить процедуру проверки со стороны службы безопасности банка. После того, как вы выбрали понравившуюся недвижимость, немного времени уйдет на ее оценку (около 3 дней) и страховку (1-3 дня). Также банку нужно время, чтобы проверить документы на недвижимость (от 2 до 5 дней). Далее нужно будет зарегистрировать сделку в учреждении юстиции. Это займет от 1 недели (если делать срочно) до 1 месяца. Таким образом, если Вы быстро найдете квартиру и вам повезет с банком (банк окажется не бюрократичным, не будет затягивать сроки), пройдет около 1 месяца с момента подачи документов в банк до непосредственного заселения. Какие предъявляются требованию к стажу работы? Работодатель отказывается выдавать справку о доходах. Про ипотеку можно забыть? Нет, даже в этом случае есть шансы на получение ипотечного кредита. Есть банки (но их немного), которым вообще справка о доходах не нужна, достаточно будет вашего заявления в произвольной форме о размере реального заработка. Однако в этом случае годовая процентная ставка будет выше, чем обычно, к тому же резко увеличивается вероятность получить отказ в кредите. Обязательно ли вносить первоначальный взнос? Кроме банковских процентов и комиссий - это страхование заемщика и предмета ипотеки (около 1%), оплата работы ипотечного брокера (если обращаетесь в банк не напрямую) - 1-2%, оплата услуг агентства недвижимости (от 2% до 6%), оценка недвижимости - от 3000 руб. до 10 000 руб., нотариальное удостоверение сделки (1% от стоимости недвижимости, требуется не всегда), ускоренная регистрация сделки в учреждении юстиции (от 4000 руб. до 10000 руб.). Заемщик должен где-то работать обязательно официально? В случае, если заемщик не сможет расплачиваться по ипотечному кредиту, требование об уплате кредита будет предъявлено поручителю. Обычно банкам в качестве поручителей требуются близкие родственники заемщика (мать/отец, брат/сестра, сын/дочь). Однако некоторые банки допускают поручительство любых лиц, не только близких родственников. Поручительство обычно требуется в тех случаях, когда банк считает, что доходов заемщика для получения ипотечного кредита не хватает. Наш совет: соглашайтесь стать поручителем только близким родственникам, в которых уверены на все 100%, ведь ипотечный кредит погашается в течение долгих лет, за время которых может случиться все, что угодно, а расплачиваться придется вам. К поручителям предъявляются такие же требования, как к заемщикам (поручитель обязательно должен иметь постоянный источник дохода). Обычно банки допускают существование до 4-х поручителей, если поручителями становятся близкие родственники, и до 2-х поручителей, если поручителями становятся иные лица. Созаемщик и поручитель - это одно и то же? Созаемщик и заемщик в одинаковой степени обязаны погашать ипотечный кредит. Они имеют одинаковые права и обязанности. Как правило, созаемщиками становятся супруги (однако бывают случаи, когда банки в качестве созаемщиков принимают и иных лиц). Если ипотечный кредит берет муж, то банки всегда требуют, чтобы жена в этом случае стала созаемщиком. У поручителя, в отличие от созаемщика, возникает обязанность по погашению ипотечного кредита только в том случае, если заемщик (созаемщик) не платит по ипотечному кредиту. Фактически, финансовые последствия для созаемщика и поручителя одинаковы: и в одном, и в другом случае придется платить по ипотечному кредиту, если по каким-то причинам основной заемщик платить перестанет. Может ли иностранный гражданин получить ипотечный кредит? Да, это возможно, некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты иностранным гражданам. Иностранцу необходимо находиться на территории России на законных основаниях (банк потребует предоставить визу (вид на жительство). Обязательно ли иметь постоянную регистрацию (прописку) в том регионе, в котором я фактически проживаю? Нет, не обязательно. Основное условие: квартира, которую вы приобретаете с помощью ипотечного кредита, должна находиться в регионе присутствия банка. Например, вы имеете постоянную регистрацию в Краснодарском крае, приехали работать в Москву. Квартиру хотите купить в Москве. В Москве получили временную регистрацию. В Москве вы обратились в один из банков, выдающих ипотечные кредиты. Для большинства банков препятствием для получения кредита такая ситуация стать не должна. Я живу в маленьком провинциальном городе. В моем городе только один - два банка предлагают оформить ипотеку. Мой выбор ограничен одним - двумя банками? Не спешите, вполне возможно, что имеет смысл обратиться в банки, которые находятся в городе-столице вашей области (края, республики). Например, вы проживаете в городе Сальске Ростовской области. Столицей Ростовской области является г. Ростов-на-Дону. Вы можете обратиться за получением ипотечного кредита как непосредственно в банки г. Сальска (в те банки, которые "физически" присутствуют в г. Сальске), так и в банки Ростова-на-Дону. Естественно, намного больше предложений по ипотечным кредитам будет в банках Ростова-на-Дону. Однако, обращаясь в банки Ростова-на-Дону за ипотечным кредитом, нужно поинтересоваться, выдаст ли банк ипотечный кредит на покупку недвижимости в г. Сальске. Некоторые банки вводят ограничение на месторасположение будущей ипотечной квартиры, например, не дальше 100 (200,300) км от города-столицы области (края, республики). Каким образом происходит погашение ипотечного кредита? Существует два способа погашения ипотечного кредита: аннуитетный и дифференцированный. Большинство банков применяют аннуитетный способ. Аннуитетный способ погашения кредита означает, что вам придется платить каждый месяц одинаковую сумму (ежемесячный платеж), одна часть которой идет на погашение основного долга, а другая часть - на погашение процентов по кредиту. При этом с каждым месяцем часть суммы, которая идет на погашение основного долга (суммы кредита) - увеличивается, а часть суммы, которая идет на погашение процентов по кредиту - уменьшается (проценты по кредиту начисляются на остаток основного долга). Но платеж в итоге каждый месяц остается неизменным. В случае применения дифференцированной схемы погашения кредита ежемесячный платеж будет разным, в первый месяц он будет самым большим, потом будет уменьшаться по мере погашения кредита. Ежемесячный платеж при дифференцированной схеме погашения кредита также состоит из двух частей: одна часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга (она остается неизменной на протяжении всего срока кредита), а другая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов по кредиту (она с каждым месяцем становится все меньше и меньше, так как проценты по кредиту начисляются на остаток основного долга). Банки в основном применяют аннуитетную схему погашения кредита, так как она наиболее удобна для заемщика (заемщик платит по графику платежей, точно зная, какую сумму нужно платить каждый месяц). Можно ли погасить кредит досрочно? Банки не сильно заинтересованы в том, чтобы заемщик погашал кредит досрочно, им выгоднее, чтобы вы платили им на протяжении всего срока кредита (ведь вы платите банку проценты за пользование кредитом, а это - основной источник дохода для банка). По этой причине банки либо вводят мораторий на досрочное погашение, то есть срок, в течение которого вы не можете погасить кредит досрочно. Этот срок у разных банков колеблется от 3 месяцев до 1 года. Есть банки, которые хотя и не запрещают погашать кредит досрочно, но взимают дополнительную плату за досрочное погашение ипотечного кредита, 1%-5% от суммы досрочного погашения. Перед подписанием кредитного договора необходимо обратить внимание на возможность частичного досрочного погашения. Если такая возможность существует, нужно поинтересоваться, существует ли минимальная сумма частичного досрочного погашения, сколько она составит в денежном эквиваленте (большинство банков вводят минимальную сумму для частичного досрочного погашения). В случае частичного досрочного погашения вам выдадут новый график платежей (произойдет перерасчет задолженности, сумма ежемесячного платежа станет меньше). Сначала нужно получить решение о выдаче кредита, а потом искать квартиру, или наоборот? По большому счету, разницы особой нет, что делать сначала, а что потом. Однако все же мы рекомендуем сначала получить положительное решение банка о выдаче ипотечного кредита, а потом искать квартиру, потому что всегда есть риск того, что в кредите вам откажут, зря потеряете время на поиск квартиры. И еще один очень важный совет, о котором многие забывают: ни в коем случае не вносите задаток за квартиру, если вы еще не получили положительное решение банка о выдаче кредита, какой бы выгодной ни казалась цена за квартиру. Если банк вам в кредите откажет - задаток обратно продавец квартиры вам уже может не возвращать на абсолютно законных основаниях, ведь достать деньги для сделки по купли - продажи недвижимости - это ВАША обязанность. Что такое андеррайтинг? Андеррайтинг - это оценка платежеспособности заемщика. Процедуру андеррайтинга проходят все, кто подал заявление на получение ипотечного кредита. По результатам андеррайтинга банк принимает решение, выдать ли ипотечный кредит конкретному заявителю или нет. Иногда принимаются промежуточные решения, например, банк принимает положительное решение о выдаче кредита, но готов предоставить не 3 млн. рублей, как просит заемщик, а 1,5 млн. рублей. Или, например, банк готов предоставить ипотечный кредит на требуемую заемщиком сумму, но только при условии, что заемщик приведет поручителя с зарплатой не ниже 30 000 рублей. Место работы, образование, специальность, наличие собственности, наличие или отсутствие судимости, наличие других непогашенных кредитов,- вот примерный перечень основных факторов, которые влияют на оценку платежеспособности заемщика. У разных банков - разный подход к оценке платежеспособности заемщиков, разные критерии андеррайтинга. Для одного банка отсутствие высшего образования - уже весомый повод отказать в кредите, для другого банка наличие судимости - еще не повод для отказа в кредите (будут анализироваться и другие факторы). Можно ли регистрировать (прописывать) иных лиц в ипотечную квартиру? Большинство банков это разрешает. Регистрация (прописка) никак не влияет на право собственности на квартиру, регистрация не влечет никаких гражданско-правовых последствий. Так называемая "прописка" действительно имела значение во времена Советского Союза, когда не существовало право частной собственности на квартиры, все граждане являлись лишь нанимателями муниципального жилья. Прописка являлась одним из главных доказательств того, что человек является нанимателем жилья. Выписать человека по решению суда в случае необходимости - сейчас не проблема, поэтому банки не препятствуют регистрации в ипотечной квартире иных лиц. Что такое перекредитование (рефинансирование) ипотечного кредита? Если вы брали кредит два и более лет назад - возможно, что для вас будет иметь смысл перекредитоваться. Это означает, что вы берете кредит в другом банке с целью погасить имеющийся ипотечный кредит. Рефинансирование кредита возможно, если вы брали кредит по фиксированной ставке. Рефинансирование кредита выгодно и банкам, и заемщикам. Банки привлекают новых клиентов, а заемщики экономят на процентных ставках. Но нужно иметь в виду, что рефинансирование - услуга платная. Если годовая процентная ставка в конечном итоге станет ниже, чем на 2% и более - имеет смысл перекредитоваться. В противном случае выгоду от процедуры рефинансирования могут полностью съесть расходы на нее. Можно ли продать квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита? Да, это возможно. Одним из основных главных свойств ипотеки является то, что запрещается продавать квартиру, пока не будет выплачен ипотечный кредит. Однако здесь есть выход: будущий покупатель квартиры досрочно гасит ваш ипотечный кредит и, таким образом, освобождает квартиру из-под залога. Дальше делайте с квартирой все, что захотите. В подобных ситуациях лучше всего связаться с банковскими специалистами и попросить подробно объяснить, каким образом на практике будет происходить такое досрочное погашение. Ведь покупатель вашей квартиры должен быть уверен, что деньги, которые он направит в счет погашения вашего кредита, ему вернутся в виде квадратных метров. Банк в этом случае должен объяснить, каким образом юридически будет оформлена эта процедура. Не стесняйтесь, задавайте вопросы банковским работникам, постарайтесь понять суть будущей сделки (это вам потребуется для того, чтобы убедить в законности предстоящей сделки будущего покупателя квартиры, так как сделка предстоит нестандартная и для простого обывателя может показаться подозрительной). В какой валюте лучше брать ипотечный кредит, в рублях или в долларах США? Доллар США в последние годы падает, однако кредиты в долларах США все равно на 1-2% ниже рублевых. Однако нужно помнить, что ипотечный кредит берется на длительный срок (иногда это десятки лет), мы живем в России, стране, где рубль окреп только в последние 5-6 лет, а чуть раньше он неоднократно обваливался. Если верите, что рубль будет крепнуть на протяжении срока вашего кредита - берите кредит в рублях. Если вы консервативны, еще не забыли ужасы 98-го года и не верите в рубль - берите кредит в долларах США (только имейте в виду, что за последние годы доллар США падает, а процентные ставки на кредиты в долларах США ниже). Если вы колеблетесь между кредитом в долларах США и рублевым кредитом, лучше берите кредит в той валюте, в которой получаете зарплату, чтобы не терять на конвертации денежных средств. Источник: http://www.bank-klient.ru | |
| Категория: Советы экспертов | Просмотров: 1992 | Добавил: ekb | Теги: | |
| Всего комментариев: 0 | |
